Prima cifră pe care o auzi despre o casă nu e un preț, e o estimare cu toleranță. Codul urbanismului are un tabel care spune cât de mare este, în mod normal, toleranța aceea la fiecare stadiu al proiectului, și cine răspunde de cifră în momentul respectiv. Stă în anexa nr. 7, la finalul legii, departe de articolele despre autorizare.
Tabelul, pentru clădiri și pentru intervenții
Anexa nr. 7 a Legii 169/2026 stabilește marjele de buget pentru investițiile din mediul privat, pe tipuri de lucrări și pe stadii. Două dintre coloane privesc majoritatea cititorilor acestui blog:
| Stadiul proiectului | Clădiri | Intervenții asupra construcțiilor existente | Responsabil, conform anexei |
|---|---|---|---|
| 1. Tema de proiectare și plan de afaceri | ±25% | ±35% | beneficiar, consultant |
| 2. Concept | ±20% | ±30% | proiectant |
| 3. Proiect pentru autorizarea construirii | ±10% | ±25% | proiectant |
| 4. Proiect tehnic de execuție și detalii de execuție | ±6% | ±15% | proiectant |
| 5. Execuție | ±3% | ±10% | proiectant, antreprenor |
La stadiul 0, inițierea, anexa nu dă procent. Acolo beneficiarul stabilește bugetul-țintă. Tabelul mai are coloane pentru amenajări peisagistice, infrastructură, lucrări hidrotehnice și intervenții asupra monumentelor istorice, unde marja la tema de proiectare urcă până la ±45%.
Diferența dintre cele două coloane de mai sus contează înainte de orice discuție despre bani. O intervenție pe o construcție existentă are o toleranță mai largă decât coloana clădirilor la fiecare stadiu, iar la proiectul pentru autorizare este de două ori și jumătate mai mare. Ce înseamnă intervenție în sensul codului am explicat în ce înseamnă o lucrare de intervenție.
Ce spune articolul 476 despre marjă
Articolul 476 alineatul (1) definește marja de buget, pentru lucrările din mediul privat, ca procentul de corecție în plus sau în minus al valorilor rezultate din estimări. Alineatul (2) spune că o propune beneficiarul, în etapa de inițiere a proiectului, ca procent din valoarea totală estimată acceptat pentru acoperirea diferențelor dintre estimările din diversele stadii.
Alineatul (4) cere actualizarea marjei la fiecare stadiu, pe măsură ce proiectul se detaliază, inclusiv până la predarea construcției. Alineatul (6) adaugă regula care explică forma tabelului: marjele nu se cumulează de la un stadiu la altul, ci se adaptează gradului de detaliere. Antetul anexei spune același lucru mai direct, marjele se reduc progresiv.
Un cuvânt din alineatul (5) schimbă felul în care trebuie citit tabelul. Pentru lucrările private, marja prezentată în anexă este orientativă. Pentru proiectele finanțate integral sau parțial din fonduri publice, articolul 523 alineatul (3) cere ca marja să se încadreze în cea din anexă. Pentru o casă finanțată din bani proprii, tabelul este deci un reper, nu o limită impusă de lege.
Ce nu intră în marjă
Alineatul (3) al articolului 476 scoate din calculul marjei trei lucruri: actualizările cu indicele de inflație, fluctuațiile pieței și schimbările legislative din domeniul fiscal. Acestea duc la actualizarea costurilor de execuție potrivit condițiilor din contract, nu prin marjă.
Articolul 477 separă și cheltuielile diverse și neprevăzute. Sunt costurile rezultate din modificări de soluții tehnice care cer cantități suplimentare de lucrări, utilaje sau dotări pe parcursul execuției, plus cheltuielile de conservare pe durata unei întreruperi din cauze independente de beneficiar. Textul spune explicit că ele sunt distincte de marja de buget.
Articolul 475 alineatul (4) le pune pe toate trei una lângă alta. La valoarea totală estimată a proiectului se adaugă marja de buget acceptabilă și valoarea prevăzută pentru cheltuieli diverse și neprevăzute. În buget, acestea sunt trei rânduri separate.
La execuție, marja intră în contract
Articolul 523 definește costul de execuție drept costul din contractul încheiat de beneficiar cu executantul, pe baza ofertei acceptate și a devizului cantitativ detaliat. La acest stadiu, alineatul (2) spune că marja o propune executantul lucrărilor și că ea se trece în contractul cu acesta.
Urmărirea costurilor în numele beneficiarului se face, potrivit articolului 524 alineatul (7), prin dirigintele de șantier, prin managerul de proiect sau prin amândoi. Despre cine nu are voie să fie diriginte pe propriul tău șantier am scris în independența, definită prin excludere.
Cum l-aș folosi, ca beneficiar
Ce urmează este citirea noastră, nu o obligație din text. Tabelul este util tocmai pentru că nu e obligatoriu pentru privat: îți dă o întrebare concretă de pus la fiecare stadiu. Când proiectantul îți dă o estimare la concept, întreabă în ce marjă crede că se află, și compar-o cu ±20%, cât dă anexa pentru clădiri. Dacă răspunsul este mult mai strâns, cere să ți se explice de unde vine siguranța.
Costurile care nu țin de lucrare, adică taxele, avizele și cota I.S.C., sunt o altă discuție, pe care am descompus-o în costul unei autorizații, pe straturi. Taxele de autorizare au propria pagină, despre calculul taxelor de autorizare.
Acest articol este o analiză, nu consultanță juridică. Prevederile citate sunt din Legea 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Verifică situația ta concretă cu autoritatea emitentă.