Autorizația de regularizare

Ce este și cine o emite

Autorizația de regularizare este actul prin care o lucrare executată fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia primește, ulterior, autorizarea necesară. Titularul lucrării are obligația să o solicite autorității publice competente să emită și autorizația de construire.

• Primarul comunei, orașului sau municipiului, respectiv primarul de sector sau primarul general al municipiului București, pentru lucrările de pe teritoriul unității administrativ-teritoriale.
• Președintele consiliului județean, cu avizul prealabil al primarului, pentru imobile care depășesc limita unei unități administrativ-teritoriale sau pentru unități fără structură de specialitate proprie în domeniul amenajării teritoriului și urbanismului.

Pentru proiectele de infrastructură de transport de interes național, autorizația de regularizare se emite separat, de autoritatea centrală în domeniul transporturilor, pe baza unor expertize tehnice.

Pentru ce construcții se poate obține, permanent

Autorizația de regularizare se poate emite doar pentru clădiri cu funcțiunea de locuință unifamilială, cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, care nu sunt monumente istorice și sunt situate în afara zonelor de protecție a monumentelor istorice sau a zonelor construite protejate.

• Anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, tot până la 150 mp suprafață construită desfășurată.
• Lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.

În afara acestor categorii, autorizația de regularizare se poate cere doar în fereastra de un an explicată mai jos.

Condițiile cumulative și ce se întâmplă dacă nu sunt îndeplinite

Autoritatea emite autorizația de regularizare numai dacă sunt îndeplinite cumulativ:

• Condițiile impuse de legislația specială privind protecția mediului.
• Cerințele fundamentale aplicabile construcțiilor.
• Cerințele specifice imobilelor cu caracter special aparținând instituțiilor din SNAOPSN, dacă este cazul.
• Reglementările urbanistice aplicabile.

Verificarea cerințelor de calitate se face pe bază de expertize tehnice întocmite de experți tehnici atestați pentru fiecare domeniu, iar verificarea reglementărilor urbanistice se face de structura de specialitate a autorității publice locale sau, în lipsa personalului calificat, de specialiști cu drept de semnătură în urbanism angajați de solicitant.

Dacă nu sunt îndeplinite cumulativ, autoritatea publică locală aplică prevederile legale privind desființarea lucrărilor. Dacă există soluții tehnice pentru a le îndeplini, autoritatea publică locală poate impune, în schimb, obținerea unei autorizații de construire sau de desființare parțială, iar înainte de a emite autorizația de regularizare poate cere lucrări de aducere la conformitate cu reglementările urbanistice și/sau cu cerințele tehnice de calitate.

Fereastra de un an: și alte construcții, cu taxe de zece ori mai mari

Prin excepție de la scopul permanent de mai sus, pentru maximum 1 an de la intrarea în vigoare a legii, deci până la 25 august 2027, autorizația de regularizare se poate solicita și pentru alte categorii de construcții decât cele menționate mai sus, cu condiția ca:

• Lucrările să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare.
• Să fie respectate cerințele fundamentale privind calitatea în construcții.
• Obligațiile fiscale să fie îndeplinite.
• Măsurile contravenționale să fi fost aplicate.

În această perioadă, valoarea cotelor aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții, precum și taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii, sunt de zece ori mai mari decât dacă lucrările ar fi fost executate legal.

Cât costă și ce nu rezolvă

Taxa pentru autorizația de regularizare se calculează după aceleași reguli din Codul fiscal (Legea 227/2015, art. 474) ca taxa pentru autorizația de construire sau de desființare, iar pentru construcțiile regularizate prin excepția ferestrei de un an (alte categorii decât cele din regimul permanent), de zece ori mai mare, cum arată secțiunea de mai sus.

• Pentru clădirile neregularizate la data intrării în vigoare a codului, cât timp construcția nu e regularizată, impozitul pe clădiri se majorează cu 100% (art. 301 alin. 11), de la data la care primăria constată situația, până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor.
• Plata impozitului majorat nu regularizează construcția din punctul de vedere al obligațiilor de urbanism și calitate în construcții, și nu înlătură sancțiunile privind disciplina în construcții.
• Executarea lucrărilor fără autorizație de construire, de desființare, de regularizare sau de modificare este, separat, contravenție și se sancționează cu amendă de la 50.000 la 1.000.000 lei, independent de procedura de regularizare și de impozitul majorat.

Ce se întâmplă dacă termenul trece fără regularizare

După expirarea termenului de un an de mai sus, autoritatea publică locală poate proceda la desființarea lucrărilor neautorizate, cu recuperarea cheltuielilor, sau are obligația să cheme proprietarul în judecată.

• Cererea de chemare în judecată se formulează de primar, în numele unității administrativ-teritoriale, în 30 de zile de la expirarea termenului, pe baza procesului-verbal întocmit de primărie sau de Inspectoratul de Stat în Construcții.
• Instanța dispune, după caz, desființarea totală sau parțială a construcției ori măsuri de aducere la starea anterioară; hotărârea de desființare constituie titlu executoriu și se comunică organelor de executare ale autorității administrației publice locale, care desființează construcția pe cheltuiala celui vinovat, printr-o procedură simplificată.
• Organul de control care a sancționat contravențional fapta are, la rândul lui, obligația de a dispune desființarea lucrărilor executate fără autorizație de construire, după expirarea acestui termen.

Distinct de acest termen de 30 de zile: acțiunea prin care autoritatea cere instanței demolarea sau regularizarea lucrărilor, în situația în care persoana sancționată contravențional nu s-a conformat măsurilor dispuse prin procesul-verbal, se prescrie în 10 ani de la data finalizării în fapt a lucrărilor. Cele două termene nu se confundă: unul este termenul primarului de a introduce acțiunea după fereastra de un an, celălalt este termenul de prescripție al unei acțiuni distincte, pornite din nerespectarea unei sancțiuni contravenționale.

Cum se leagă de intrarea în legalitate

Expresia „intrare în legalitate” nu apare în Codul urbanismului: autorizația de regularizare este instrumentul legal prin care codul înlocuiește ceea ce, în vorbirea curentă, poartă acest nume. Dacă vrei o privire de ansamblu (ce riscuri există, de unde pornește procedura și pe scurt ce condiții se aplică) vezi pagina dedicată intrării în legalitate. Aici găsești tratarea detaliată a autorizației de regularizare în sine: cine o emite, condițiile exacte, fereastra de un an și ce se întâmplă dacă termenul trece.