Când terenul pe care vrei să construiești nu este al tău, ci al primăriei sau al statului, drumul nu trece prin cumpărare. Trece, de regulă, prin concesiune. Codul urbanismului are un titlu întreg despre asta, cu o regulă de preț care se vede rar în anunțuri: redevența nu se fixează după cum crede consiliul, ci după prețul terenului.
Mai jos, ce spune legea despre cost, despre licitație și despre situațiile în care licitația lipsește. Ce drept asupra terenului îți cere autorizația în general este explicat separat, în articolul despre autorizația pe teren închiriat.
Ce teren se poate concesiona pentru construcții
Articolul 319 pune trei condiții. Terenurile statului sau ale unităților administrativ-teritoriale, din domeniul public sau privat, pot fi concesionate pentru construcții numai dacă lucrările propuse respectă documentațiile de urbanism și de amenajare a teritoriului aprobate (alin. 1). Cele din domeniul public se concesionează numai pentru construcții de uz sau de interes public (alin. 2). Iar terenurile libere din administrarea consiliilor locale pentru care foștii proprietari au cerut reconstituirea dreptului de proprietate, în termenul din Legea nr. 10/2001, nu pot fi concesionate deloc (alin. 3).
Pentru o casă, practic, discuția privește terenurile din domeniul privat al localității.
Redevența: prețul de piață, recuperat în 25 de ani
Articolul 322 este scurt și este partea care contează pentru buget. Limita minimă a redevenței o stabilește, după caz, consiliul local, consiliul județean, Consiliul General al Municipiului București sau Guvernul. Nu o stabilește oricum: trebuie să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente.
Un calcul de ordin de mărime ajută. Pentru un teren evaluat la 150.000 de lei, cu 25.000 de lei infrastructură aferentă, o împărțire simplă la 25 de ani dă 7.000 de lei pe an. Cifra e doar o ilustrare. Legea spune ce trebuie recuperat și în cât timp, dar nu spune cum se face calculul: dacă se ține cont de dobândă, de indexare sau de alte costuri. Metoda o alege autoritatea prin hotărâre, iar rezultatul este un minim. Oferta câștigătoare poate fi mai mare.
Consecința practică: o redevență care pare mică la primul an trebuie citită împreună cu durata concesiunii și cu prețul de piață al terenului pe care îl reflectă.
Licitația, pas cu pas
Articolul 321 descrie procedura:
- terenul scos la licitație se anunță la sediul autorității și în cel puțin două ziare de largă circulație, cu cel puțin 20 de zile înainte (alin. 1);
- anunțul cuprinde data și locul licitației, suprafața și destinația terenului din documentația de urbanism și taxa anuală minimală de redevență (alin. 2);
- oferta vine cu un studiu de prefezabilitate sau de fezabilitate, după caz, care descrie construcția, capacitatea ei, gradul de ocupare a terenului și celelalte elemente din certificatul de urbanism. Ofertele care nu respectă documentația de urbanism aprobată nu se acceptă (alin. 3);
- licitația o face o comisie numită prin hotărâre a consiliului local sau județean ori a Consiliului General, sau prin hotărâre de Guvern pentru terenurile statului (alin. 4);
- până la adjudecare, orice persoană interesată poate contesta licitația la judecătoria din raza locului. Contestația suspendă licitația până la soluționarea definitivă (alin. 5);
- actul de concesiune se încheie pe baza procesului-verbal de adjudecare, iar concesionarul îl înregistrează în evidențele de publicitate imobiliară în 10 zile de la adjudecare sau de la emiterea hotărârii (alin. 6).
Studiul de prefezabilitate este un cost care apare înainte să știi dacă ai câștigat. Merită pus în buget de la început.
Când nu e nevoie de licitație
Articolul 320 permite concesionarea fără licitație sau darea în folosință gratuită, pe termen limitat, în patru situații: obiective de utilitate publică sau de binefacere, cu caracter social și fără scop lucrativ; strămutarea gospodăriilor afectate de dezastre; extinderea construcțiilor pe terenuri alăturate; lucrări pentru protejarea monumentelor istorice, cu avizul conform al Ministerului Culturii.
Cazul care privește un proprietar obișnuit este al treilea. Poți cere, fără licitație, o suprafață alăturată de cel mult 300 mp, dacă ea nu are acces la un drum public și nu poate fi construită decât prin alipire la alte loturi (alin. 1 lit. c). Dacă mai mulți vecini cer același teren, concesiunea se atribuie prin licitație, la care pot participa și titularii unei servituți de trecere constituite de proprietarul terenului alăturat (alin. 2).
Cât teren, pentru ce, cât timp
Pentru locuințe, articolul 323 limitează suprafețele concesionate, în funcție de regulamentul local de urbanism. În orașe: până la 450 mp pentru un apartament într-o clădire parter sau parter și etaj, până la 300 mp pe apartament într-o clădire parter și etaj cu două apartamente, până la 250 mp pe apartament în clădirile cu mai multe etaje și cel mult șase apartamente. Peste șase apartamente, suprafața o stabilește documentația de urbanism. La sate, până la 1.000 mp pentru o locuință.
Articolul 323 trimite la terenurile prevăzute la articolul 329, care este articolul despre autoritatea competentă pentru lucrările de infrastructură de transport. Trimiterea pare greșită, cel mai probabil în loc de articolul 319, dar așa scrie în lege.
Durata concesiunii o stabilește aceeași autoritate, în funcție de documentațiile de urbanism și de natura construcției. Legea nu dă un număr de ani. Înainte de concesionare, terenul trebuie înscris în cartea funciară (art. 324).
Tinerii au prioritate
Articolul 325 alineatul (1) dă prioritate cererilor făcute în baza Legii nr. 15/2003, privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală, față de orice altă cerere de atribuire, concesionare, vânzare sau închiriere. Dacă localitatea de domiciliu nu poate soluționa cererea, se poate depune la localitățile din imediata vecinătate (alin. 3).
Ce urmează după concesiune
Concesiunea rezolvă terenul, nu autorizația. Dacă dreptul tău de concesionar îți permite să construiești se judecă după articolul 245, iar certificatul de urbanism și autorizația urmează pașii obișnuiți, descriși pe pagina despre autorizația de construire.
Acest articol este o analiză, nu consultanță juridică. Prevederile citate sunt din Legea 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Verifică situația ta concretă cu autoritatea emitentă.